📅 최종 업데이트: 2026년 07월
· 수도권 전세보증금 상한 7억 원 / 비수도권 5억 원
· 실제 가입 한도 = 주택가격×담보인정비율(90%)−선순위채권 (비아파트 126% 룰 병행)
· 아파트는 KB시세 우선, 빌라·다가구는 공시가격×126% 기준
· 선순위채권(근저당권 등)을 반드시 확인해 보증 가능 여부 판단 필요
2026년 전세 보증 금액 한도는 수도권 7억 원·비수도권 5억 원이 상한이며, 실제 가입 여부는 주택가격×담보인정비율(90%)−선순위채권과 비아파트 126% 룰로 결정됩니다. 전세 보증 금액은 주택 유형·선순위채권에 따라 달라집니다.
이 글에서는 HUG·HF·SGI 기관별 산정 방식과 한도 초과 시 대응까지 정리합니다. 개요는 전세 보증금 반환 보증 총정리에서 먼저 확인하세요.
전세 보증 금액 지역별 한도는 얼마까지 가능한가요?
전세 보증 금액 상한은 수도권 7억 원·비수도권 5억 원이며, 실제 가입 한도는 주택가격×90%−선순위채권으로 산정됩니다.
수도권은 전세보증금 7억 원 이하, 비수도권은 5억 원 이하 주택이 보증 대상이에요. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금 대비 80% 또는 90% 이내에서 보증이 가능하며, 담보인정비율에 따라 최종 보증한도가 결정됩니다.
수도권 전세 보증 금액 한도
수도권은 서울·경기·인천을 포함하며, 전세보증금 7억 원 이하 주택이 보증 대상이에요. 실제 가입 가능 금액은 주택가격×담보인정비율(90%)−선순위채권으로 산정되며, 비아파트는 126% 룰도 함께 적용됩니다.
| 지역 | 전세보증금 상한 | 담보인정비율 | 실제 산정 |
|---|---|---|---|
| 수도권 | 7억 원 이하 | 90%(일반) | 주택가격×90%−선순위채권 (126% 룰 병행) |
| 비수도권 | 5억 원 이하 | 90%(일반) | 동일 |
비수도권 전세 보증 금액 한도
비수도권(그 외 지역)은 전세보증금 5억 원 이하 주택이 보증 대상이에요. 실제 한도는 주택가격·선순위채권·126% 룰에 따라 달라지며, 지방 소도시 다가구 주택은 공시가격 대비 전세가율을 특히 꼼꼼히 확인해야 해요.
전세 계약 전 반드시 등기부등본과 전입세대열람원을 확인하세요. 선순위 보증금이나 근저당권이 있다면 보증 가입 가능 여부가 크게 달라집니다.
보증부 월세의 전세 환산 기준
보증금 일부와 월세를 함께 내는 보증부 월세 계약도 전세보증금반환보증 대상이 될 수 있어요. 이때는 전월세 전환율을 적용해 보증금으로 환산한 금액이 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원 이하여야 합니다. HUG는 통상 연 4~6% 전환율을 적용하니 사전에 계산해 보시는 게 좋아요.
📋 전세보증금반환보증 신청 절차 확인하기 HUG·HF·SGI 신청 방법과 필요 서류를 상세히 정리했습니다전세 보증 금액을 좌우하는 주택가격 산정 방식은 어떻게 되나요?
HUG가 산정한 주택가격이 높을수록 보증 가입 가능한 전세 보증 금액 한도가 올라가고, 주택가격이 낮게 산정되면 보증 가입 자체가 안 되거나 한도가 크게 줄어들어요. 주택 유형별로 적용되는 산정 방식이 다르기 때문에 정확히 알아두셔야 합니다.
아파트 주택가격 산정 방식
아파트는 KB시세 또는 한국부동산원 시세를 우선 적용해요. KB시세 일반가의 90%가 기준가가 되며, 이 금액에 담보인정비율 90%를 곱한 값이 최종 보증 가능 범위랍니다. 예를 들어 KB시세가 5억 원인 아파트라면 5억 원 × 90%(일반가 기준) × 90%(담보인정비율) = 4억 500만 원까지 전세금과 선순위채권 합계가 들어와야 보증 가입이 가능해요.
| 주택 유형 | 주택가격 산정 기준 | 적용 비율 | 담보인정비율 |
|---|---|---|---|
| 아파트 | KB시세·부동산원 시세 | 일반가의 90% | 90% |
| 주거용 오피스텔 | 국세청 기준시가 | 140% | 90% |
| 다세대·빌라·연립 | 공시가격 | 140%(126% 룰) | 90% |
| 단독·다가구 | 공시가격 | 140%(126% 룰) | 90% |
비아파트 주택가격 산정 방식
다세대·빌라·연립·단독·다가구 주택은 공시가격을 기준으로 산정해요. 공시가격에 적용비율 140%를 곱하고, 다시 담보인정비율 90%를 곱한 값이 최종 기준선이 됩니다. 즉 공시가격의 126%(140%×90%)가 기준선이 됩니다. 예를 들어 공시가격 3억 원인 빌라라면 3억 원 × 126%(적용비율 140% × 90%) = 3억 7,800만 원까지 전세금과 선순위채권 합계가 들어와야 보증 가입이 가능해요.
임차인 vs 임대사업자 기준 구분
본 글의 전세보증금반환보증(임차인)은 비아파트에 공시가격×140%×90%=126% 단일 기준을 적용합니다. 공시가격 구간별 145%·130%·125% 조정은 임대사업자 임대보증금보증 강화(2026.7.1~)에 해당하며, 임차인 반환보증 한도 계산에는 적용되지 않습니다.
공시가격이 3억 원인 빌라라면 기존에는 전세보증금과 선순위채권 합계가 4억 5,000만 원(150% × LTV 100%) 이내에 들어오면 반환보증 가입이 가능했지만, 지금은 126% 기준으로 바뀌어 3억 7,800만 원까지로 한도가 크게 줄어들었습니다.
전세 보증 금액, 담보인정비율 90%와 공시가격 126% 룰의 관계는 무엇인가요?
비아파트 전세 보증 금액은 공시가격×140%×90%=126% 범위 내 전세금+선순위채권 합계로 판단됩니다.
담보인정비율 90%는 HUG가 주택가격 대비 전세보증금을 어느 비율까지 인정해주는지를 나타내는 지표예요. 여기에 공시가격 140%(적용비율)를 곱하면 공시가격의 126%가 되는데, 이걸 ‘126% 룰’이라고 부르죠.
126% 룰 계산 공식
공시가격 × 140%(적용비율) × 90%(담보인정비율) = 공시가격의 126%. 이 금액을 전세보증금과 선순위채권 합계가 초과하면 보증 가입이 거절돼요. 예를 들어 공시가격 5억 원인 다가구주택이라면 5억 원 × 126%(적용비율 140% × 90%) = 6억 3,000만 원이 상한선이 됩니다.
| 공시가격 | 적용비율(140%) | 담보인정비율(90%) | 최종 한도(126%) |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 4억 2,000만 원 | 3억 7,800만 원 | 3억 7,800만 원 |
| 5억 원 | 7억 원 | 6억 3,000만 원 | 6억 3,000만 원 |
| 7억 원 | 9억 8,000만 원 | 8억 8,200만 원 | 8억 8,200만 원 |
126% 룰 적용 순위
주택가격 산정은 다음 순서로 이뤄져요. 첫째, 아파트는 KB시세 또는 한국부동산원 시세를 우선 적용합니다. 둘째, 주거용 오피스텔은 국세청 기준시가에 140%를 곱해요. 셋째, 다세대·빌라·단독 등은 공시가격에 126% 룰을 적용하죠. 넷째, 위 기준이 없으면 감정평가액을 사용합니다.
담보인정비율이 보증 사고에 미치는 영향
담보인정비율이 높을수록 깡통전세 등 보증 사고 위험이 커진다는 지적이 지속되고 있어요. 담보인정비율 90%는 전월세 시장의 일반적인 전세가율(60~70%)보다 훨씬 높기 때문에 깡통전세 위험이 커지는 거죠. 일부에서는 담보인정비율을 법정 LTV 70% 수준으로 낮춰야 한다는 주장도 나오고 있어요.
빌라 전세 계약 전 반드시 공시가격을 확인하세요. 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 조회 가능하며, 공시가격 × 126% 범위 내에 전세금과 선순위채권 합계가 들어오는지 계산해 보세요.
전세 보증 금액 산정 시 선순위채권 공제는 어떻게 적용되나요?
전세 보증 금액을 계산할 때 선순위채권은 임차인보다 먼저 배당받을 권리를 가진 채권이에요. 근저당권, 압류, 가압류, 다른 세입자의 선순위 보증금 등이 여기 포함되죠. HUG는 보증한도를 계산할 때 이 선순위채권 금액을 빼고 나머지 범위 내에서만 보증을 내줍니다.
선순위채권의 종류
근저당권은 집주인이 대출을 받으면서 설정한 담보권이에요. 압류는 집주인이 세금을 체납하거나 빚을 못 갚아서 법원이 재산을 묶어둔 상태고요. 가압류는 소송 중에 재산이 빠져나가는 걸 막기 위해 임시로 묶어두는 거랍니다. 선순위 보증금은 내 전입신고일보다 앞서 전입신고한 다른 세입자의 보증금을 말해요.
| 선순위채권 종류 | 설명 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 집주인의 주택담보대출 | 등기부등본 을구(권리관계) |
| 압류 | 세금·채무 체납으로 법원이 재산 동결 | 등기부등본 을구 |
| 가압류 | 소송 중 재산 유출 방지 조치 | 등기부등본 을구 |
| 선순위 보증금 | 전입신고가 더 빠른 세입자의 보증금 | 전입세대열람원 |
선순위채권 공제 계산 예시
KB시세 6억 원인 아파트가 있다고 가정해 볼게요. 주택가격 산정액은 6억 원 × 90% = 5억 4,000만 원, 담보인정비율 90% 적용하면 5억 4,000만 원 × 90% = 4억 8,600만 원이 최종 한도예요. 여기서 근저당권 2억 원이 설정되어 있다면 4억 8,600만 원 – 2억 원 = 2억 8,600만 원까지만 전세 보증 금액으로 인정받을 수 있습니다.
2023년 이후 LTV 제한 강화
2023년 이후 깡통전세 방지 목적의 LTV 제한으로 (전세금 + 선순위채권) ≤ 주택가격 × 90% 조건을 충족해야 해요. 다만 단독·다가구 등 일부 유형은 선순위채권 기준이 더 엄격하게 적용되니 주의하세요. 선순위 보증금·집주인 세금 체납 등을 종합 확인하는 시스템 도입이 추진 중인 것으로 알려져 있어, 신청 전 HUG·HF 공식 안내를 확인하는 것이 좋습니다.
⚖️ 전세금 반환 소송 가이드 확인하기 선순위채권이 많아 보증 가입이 안 될 때 대응 방법을 정리했습니다HUG·HF·SGI 전세 보증 금액 한도는 어떻게 다른가요?
HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 3대 보증기관은 지역별 보증한도는 같지만 주택가격 산정 방식과 보증료율에서 차이가 있어요. 주택 유형과 상황에 따라 가입 가능 여부가 달라지니까 꼼꼼하게 비교해 보셔야 합니다.
HUG 전세 보증 금액 한도
HUG는 가입자 수가 가장 많고 조건도 비교적 명확하게 공개되어 있어요. 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하 전세가 대상이며, 아파트·다세대·연립·단독·다가구·다중·주거용 오피스텔 등 다양한 주택 유형을 허용합니다. 다만 도시형생활주택은 제외되니 주의하세요. 보증료는 주택 유형과 부채비율에 따라 달라지지만 상대적으로 저렴한 편이에요.
| 보증기관 | 지역별 보증한도 | 주택가격 산정 기준 | 가입 가능 주택 유형 |
|---|---|---|---|
| HUG | 수도권 7억 원 / 비수도권 5억 원 | KB시세 일반가 90%(아파트), 공시가격 126%(비아파트) | 아파트·다세대·연립·단독·다가구·다중·주거용 오피스텔 |
| HF | 수도권 7억 원 / 비수도권 5억 원 | 시장가격 또는 KB시세 | 아파트·다세대·연립·단독·다가구·다중·주거용 오피스텔·도시형생활주택 |
| SGI | 아파트 한도 없음 / 비아파트(일반주택) 최대 10억 원 | KB시세 하한가의 약 89% | 아파트 중심(일부 지역 다세대만 제한 허용) |
HF 전세 보증 금액 한도
HF는 도시형생활주택까지 포함해 가입 가능 주택 유형이 가장 넓어요. 전세계약 기간 1/4이 경과하기 전까지 신청해야 한다는 점이 HUG(1/2 경과 전)와 다르죠. 주택가격 산정은 시장가격 또는 KB시세를 기준으로 하며, 담보인정비율은 동일하게 90%를 적용합니다.
SGI 전세 보증 금액 한도
SGI는 아파트 기준 KB시세 최하가의 약 89%로 주택가격을 잡기 때문에 보증 가입 금액 한도가 더 작게 나와요. 수도권 일부 지역 다세대(빌라)만 제한적으로 허용하고, 대부분 지역에서는 비아파트 가입이 사실상 불가능합니다. 보증료는 다소 높은 편이지만 심사 속도가 빠르다는 장점이 있어요.
· 다가구·빌라 전세 → HUG 우선 검토
· 도시형생활주택 전세 → HF 확인
· 아파트 전세 → HUG·HF·SGI 비교 후 보증료 낮은 곳 선택
보증료율 비교
HUG는 연 0.128~0.197% 수준이며, HF는 연 0.154~0.204%, SGI는 연 0.165~0.215% 수준이에요. 보증료는 주택 유형, 전세가율, 부채비율에 따라 달라지니 각 기관 홈페이지에서 사전 계산해 보시는 게 좋습니다.
🏠 전세보증금 반환청구권 행사 방법 확인하기 보증 가입 후 임대인이 보증금을 안 돌려줄 때 대응법을 정리했습니다전세 보증 금액 한도를 초과했을 때는 어떻게 해야 하나요?
전세 보증 금액 한도를 초과하면 보증 가입이 거절되므로, 보증금을 줄이거나 다른 보증기관으로 변경하거나 대환 대출을 검토해야 해요.
보증금 조정으로 전세가율 낮추기
전세가율이 높을수록 보증 사고 위험이 크다고 판단해요. HUG는 전세가율 80% 초과 구간에서 보증 사고가 집중된다고 보고한 바 있어요. 집주인과 협의해 보증금을 줄이고 월세를 일부 추가하는 방식으로 보증부 월세 전환을 시도해 볼 수 있습니다. 예를 들어 전세 4억 원 → 보증금 3억 원 + 월세 40만 원으로 조정하면 전세가율이 낮아져 보증 가입 가능성이 높아져요.
| 대응 방법 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| 보증금 조정(보증부 월세) | 전세가율이 낮아져 보증 가입 가능성 증가 | 월세 부담 발생 |
| 다른 보증기관 신청 | HUG 거절 시 HF·SGI 시도 가능 | 주택 유형에 따라 제한적 |
| 대환 대출 | 전세 보증 없이 대출로 전세금 마련 | 대출 이자 부담 증가 |
| 전세권 설정 | 보증 가입 대신 등기로 권리 보호 | 집주인 동의 필요, 비용 발생 |
다른 보증기관으로 변경
HUG에서 거절당했다면 HF나 SGI를 시도해 보세요. HF는 도시형생활주택까지 포함하고, SGI는 아파트 중심이라 주택 유형에 따라 가입 가능 여부가 달라져요. 다만 SGI는 KB시세 하한가 기준이라 한도가 더 작게 나올 수 있으니 사전에 계산해 보는 게 좋아요.
전세대출 연장 체크리스트
만기 3개월 전부터 집주인과 재계약 의사를 확인하고, 보증 재가입 가능 여부를 미리 점검하세요. 선순위채권이나 집값 변동으로 보증 한도가 달라질 수 있거든요. 재가입이 안 되면 대환 대출로 전환하거나, 다른 집으로 이사 가는 방법을 고려해야 해요.
전세대출 연장은 만기 3개월 전부터 준비해야 합니다. 집주인과 재계약 의사를 확인하고, 보증 재가입 가능 여부를 미리 점검하세요.
전세 보증 금액 관련 자주 묻는 질문(FAQ)
HUG·HF·SGI 공식 홈페이지와 안심전세App에서 주택가격·선순위채권을 입력해 가입 가능 여부를 확인하세요.
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실제 전세 계약과 보증 신청을 경험하며 수집한 정보를 바탕으로, 복잡한 전세보증 제도를 누구나 이해할 수 있도록 쉽게 풀어드립니다. 전세 보증 금액 한도, 담보인정비율, 선순위채권 계산까지 실전 경험을 녹여 작성했습니다.
본 콘텐츠는 2026년 07월 기준 공개된 법령 및 정부 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 전세보증 한도와 담보인정비율은 정책 변경에 따라 수시로 조정될 수 있으므로, 실제 계약 전 반드시 HUG·HF·SGI 공식 홈페이지 또는 고객센터를 통해 최신 정보를 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며, 개별 상담·법적·금융 자문을 대체할 수 없습니다.
전세 보증 금액 · 출처 및 참고자료
- 주택도시보증공사(HUG) 공식 홈페이지 (2026.07 확인)
- 한국주택금융공사(HF) 공식 홈페이지 (2026.07 확인)
- 서울보증보험(SGI) 공식 홈페이지 (2026.07 확인)
- 부동산공시가격알리미 (2026.07 확인)
- 국토교통부 공식 홈페이지 (2026.07 확인)
- KB부동산 시세 조회 (2026.07 확인)
- 한국부동산원 공식 홈페이지 (2026.07 확인)