전세 보증금 반환 이행청구 방법 2026 · 대위변제 요건·서류·기간 총정리

📅 최종 업데이트: 2026년 07월

전세 보증금 반환을 HUG 이행청구(전세보증금반환보증 대위변제)로 받으려면 보증사고 인정 후 임차권등기 경료·3개월 이내 서류 제출·명도 완료 순서가 필요합니다.

2026년 기준 보증사고 요건, 이행청구 서류, 대위변제 심사·지급, 명도까지 임차인 관점에서 정리합니다. 개요는 전세 보증금 반환 보증 총정리에서 먼저 확인하세요.

전세 보증금 반환 보증사고란? 이행청구 가능 요건 2가지

전세 보증금 반환을 위한 전세보증금반환보증 보증사고는 두 가지 경우에 인정됩니다. 주택도시보증공사 약관 제6조에 따르면, 첫째는 보증채권자가 임대차계약의 해지 또는 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 되돌려 받지 못한 경우입니다. 둘째는 전세계약 기간 중 전세목적물에 대한 경매 또는 공매가 실시되어 배당 후 보증채권자가 전세보증금을 되돌려 받지 못한 경우를 말합니다.

보증사고 유형 1: 계약 종료 후 1개월 경과

가장 흔한 케이스는 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황입니다. 이때 중요한 것은 ‘1개월’이라는 법정 기간입니다. 계약 종료일로부터 정확히 1개월이 지나야 보증사고로 인정되며, 그 전에는 이행청구를 할 수 없습니다. 만약 계약서에 “잔금 반환일은 퇴거일로부터 7일 이내”라고 명시되어 있더라도, 보증기관 기준으로는 계약 종료일 기준 1개월 경과 여부를 우선 판단합니다.

보증사고 유형 2: 경매 배당 후 미회수

전세 목적물이 경매로 넘어간 경우, 배당절차에서 임차인이 우선변제권을 행사했음에도 보증금 전액을 회수하지 못했다면 이 역시 보증사고에 해당합니다. 이 경우 1개월 대기 기간 없이 배당표 확정 즉시 이행청구가 가능합니다. 다만 배당요구를 하지 않았거나, 배당 절차에 참여하지 않아 권리를 상실한 경우에는 보증기관이 면책 사유로 이행을 거절할 수 있습니다.

전세 보증금 반환, 이행청구 전 필수 — 임차권등기 완료(경료)와 대항력 유지

전세 보증금 반환 이행청구의 가장 중요한 선결 조건은 임차권등기 완료입니다. 계약이 종료된 후 새로운 주소로 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 상실되는데, 이를 방지하기 위해 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기소에서 실제로 등기가 완료되어야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따르면, 임차권등기가 마쳐진 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 임차권등기 이전에 대항력을 취득한 임차인보다 후순위로 밀립니다.

임차권등기명령 신청 시점과 절차

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었는데 보증금을 받지 못한 시점에 즉시 신청할 수 있습니다. 관할 법원은 임차주택 소재지 지방법원 또는 지원이며, 신청 수수료는 인지대 2,000원과 송달료 약 12,000원 수준입니다. 신청서에는 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 확정일자 부여 증명서를 첨부해야 하며, 접수 후 통상 2주~4주 내에 법원 결정문이 나옵니다. 그런데 여기서 끝이 아닙니다. 법원 결정문을 받았다고 해서 바로 대항력이 유지되는 것이 아니라, 반드시 등기소에 직접 방문하거나 온라인으로 등기 신청을 완료하고, 등기부등본에 임차권이 실제로 기재되어야만 효력이 발생합니다.

대항력 유지 조건: 전입신고 + 점유 계속

임차권등기가 완료되기 전까지는 절대로 주민등록을 옮기거나 집을 비워서는 안 됩니다. 주택임대차보호법 제3조에 따르면, 대항력은 주택의 인도(점유)와 주민등록을 마친 다음날 오전 0시부터 발생하며, 둘 중 하나라도 상실하면 즉시 대항력이 소멸합니다. 따라서 이행청구를 준비하는 동안에는 반드시 기존 주소지에 계속 거주하거나, 임차권등기 완료 확인 후에 이사해야 합니다.

전세 보증금 반환 이행청구 기한 — 1개월 경과 후~3개월 이내

전세 보증금 반환을 이행청구로 받으려면 보증사고 발생 후 기한을 지켜야 합니다. 주택도시보증공사 약관에 따르면, 계약 종료 후 1개월이 경과해야 보증사고로 인정되며, 보증사고 발생일로부터 3개월 이내에 이행청구를 해야 합니다. 만약 이 기한을 넘기면 보증기관이 면책 사유로 청구를 거절할 수 있으므로 반드시 기한을 엄수해야 합니다.

묵시적 갱신과 계약 종료일 계산

실무에서 가장 헷갈리는 부분이 바로 계약 종료일 산정입니다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인이나 임차인이 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립하여 2년간 계약이 자동 연장됩니다. 이 경우 실제 계약 종료일은 최초 계약서에 적힌 날짜가 아니라, 묵시적 갱신 기간을 더한 날짜가 됩니다. 다만 묵시적 갱신 후 세입자는 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

계약갱신요구권 행사와 종료일 특례

계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 시행되어, 시행 당시 존속 중인 계약에도 적용됩니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. (10년 갱신요구권은 상가임대차보호법에 해당) 이 경우 계약 종료일은 갱신 기간을 포함하여 계산해야 하므로, 이행청구 시점을 판단할 때 반드시 확인해야 합니다.

전세 보증금 반환 이행청구 제출 서류 총정리

HUG 전세보증금반환보증 이행청구 서류는 복잡하고 많기로 악명 높습니다. 하지만 차근차근 준비하면 누구나 할 수 있습니다. 주택도시보증공사 홈페이지에서 발표한 자료에 따르면, 기본 서류 외에도 주택 유형과 대출 이용 여부에 따라 추가 서류가 필요하므로 사전에 체크리스트를 만들어 준비하는 것이 좋습니다.

기본 필수 서류 10종

모든 이행청구자가 반드시 제출해야 하는 기본 서류는 다음과 같습니다. 첫째, 전세보증금반환보증 보증서 원본 또는 사본입니다. 둘째, 보증료 납부 증빙서류로 납부액이 명확히 기재되어야 합니다. 셋째, 임대차계약서 사본으로 확정일자가 찍혀 있어야 합니다. 넷째, 부동산 등기사항 전부증명서로 임차권등기가 기재된 최신 등기부등본이 필요합니다. 다섯째, 주민등록등본과 초본 각 1부로 주소 변동 이력을 모두 포함하고 주민번호 전부가 표기되어야 합니다. 여섯째, 임대차계약 해지 증명 서류로 내용증명, 문자 캡처, 통화녹음 녹취록 등이 해당됩니다. 일곱째, 신분증 사본입니다. 여덟째, 인감도장 및 인감증명서 2부 또는 본인서명사실확인서 2부입니다. 아홉째, 통장 사본으로 반환보증의 경우 금융거래확인서, 안심대출의 경우 은행 지점 통장사본이 필요합니다. 열째, 계약금 및 잔금 이체내역확인서로 대출금 외에 직접 송금한 보증금 내역도 포함해야 합니다.

주택 유형별 추가 서류

주거용 오피스텔의 경우 중개대상물 확인설명서를 추가로 제출해야 하며, 전세계약서 상 또는 확인설명서 주용도란에 ‘주거용’ 표기가 있어야 합니다. 단독, 다중, 다가구주택은 타전세계약체결내역확인서를 제출해야 하는데, 이는 임대인 또는 공인중개사 확인 도장이 필요합니다. 만약 확인서 제출이 불가능하다면 확정일자부여현황 5년치 또는 상가건물 임대차현황서로 대체할 수 있습니다. 건축물대장상 근린생활시설 등 상가가 존재하는 경우 상가건물 임대차현황서를 추가로 제출해야 합니다.

전세 보증금 반환, 대위변제 심사와 보증금 지급 기간 — 접수 후 1개월

전세 보증금 반환 이행청구 서류를 제출한 후에는 보증기관의 심사 과정을 거치게 됩니다. 주택도시보증공사 내부 자료에 따르면, 서류 접수 완료 후 평균 1~2주 내에 심사가 완료되며, 심사 승인이 나면 명도 확인 절차를 거쳐 보증금이 지급됩니다. 다만 담당자별 업무량과 서류 보완 여부에 따라 실제 소요 기간은 크게 달라질 수 있습니다.

이행청구 심사 프로세스

보증기관은 제출된 서류를 바탕으로 대위변제의 적격성을 엄격하게 심사합니다. 우선 임차인이 대항력과 우선변제권을 온전히 보유하고 있는지 확인하며, 계약 해지 증빙이 명확한지, 보증 가입 당시 고지 사항과 실제 상황이 일치하는지 등을 점검합니다. 만약 서류가 미비하거나 추가 확인이 필요한 경우 보완 요청을 받게 되는데, 이때 신속하게 대응하지 않으면 심사가 지연되거나 거절될 수 있습니다. 일부 사례에서는 보완 요청을 받고도 방치하여 청구 기한 3개월을 초과해 면책 처리되는 경우도 있으니 주의해야 합니다.

보증금 지급 일정과 입금 절차

심사가 완료되면 보증기관에서 승인 통보를 하고, 임차인은 명도 완료 후 보증금을 수령하게 됩니다. HUG의 경우 명도 확인이 완료된 후 통상 1주~2주 내에 지정 계좌로 보증금이 입금됩니다. 다만 명도 확인 절차가 지연되거나, 임대인과 분쟁이 있는 경우 입금까지 시간이 더 소요될 수 있습니다. 보증기관은 대위변제 후 임대인에게 구상권을 청구하게 되므로, 임차인 입장에서는 보증금을 받는 즉시 모든 절차가 종료됩니다.

전세 보증금 반환, 보증금 지급의 마지막 조건 — 주택 명도(집 비우기)

전세 보증금 반환 이행청구 심사가 완료되었다고 해서 바로 보증금이 입금되는 것은 아닙니다. 보증기관은 임차인이 주택을 완전히 비우고 임대인에게 인도한 것을 확인한 후에야 보증금을 지급합니다. 이를 ‘명도’라고 하며, 주택임대차보호법상 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계이기 때문에 반드시 필요한 절차입니다.

명도 완료 기준과 확인 절차

명도는 단순히 이사를 가는 것만을 의미하지 않습니다. 집안의 모든 가재도구와 개인 물품을 완전히 반출하고, 현관 비밀번호나 열쇠를 임대인 또는 보증기관에 인계해야 합니다. HUG의 경우 명도 완료 후 임차인이 보증기관에 통보하면, 담당자가 직접 현장을 방문하거나 사진 제출을 요청하여 명도 상태를 확인합니다. 만약 집안에 일부 물품이 남아있거나, 임대인이 명도를 인정하지 않는 경우 보증금 지급이 지연될 수 있습니다.

명도소송이 필요한 경우

일부 특수한 상황에서는 임차인이 아닌 제3자(전전세 입자, 무단 점유자 등)가 주택을 점유하고 있어 명도가 불가능한 경우가 있습니다. 이 경우 보증기관이 임대인을 대신하여 명도소송을 진행하게 되는데, 법원 판결에 따르면 점유이전금지가처분 신청에 약 1개월, 명도소송 자체는 4~6개월가량 소요되며, 사정에 따라서는 1년 이상 걸릴 수도 있습니다. 따라서 임차인 입장에서는 이행청구 전에 명도 가능 여부를 반드시 확인하고, 불가능하다면 사전에 보증기관과 협의해야 합니다.

전세 보증금 반환 · 자주 묻는 질문 (FAQ)

더 알아보기: 전세 보증금 반환 관련 글

• 주택도시보증공사(HUG) 공식 홈페이지 – 전세보증금반환보증 상품 안내
• 주택금융공사(HF) 전세보증보험 – 보증 한도 및 보증료 계산
• 대법원 인터넷등기소 – 등기부등본 및 임차권등기 확인
• 정부24 – 주민등록등본·초본 온라인 발급
• 대법원 전자민원센터 – 임차권등기명령 신청 안내
• 전세보증보험 가입 방법 완벽 가이드 – 보증 한도·보증료 계산·온라인 신청 절차

전세 보증금 반환 · 출처 및 참고자료

• 주택도시보증공사, 「전세보증금반환보증 약관」, https://www.khug.or.kr (2026.07 확인)
• 주택임대차보호법 제3조, 제6조, 제6조의3 (2026년 시행)
• 대법원 인터넷등기소, 「임차권등기명령 신청 안내」, https://www.iros.go.kr (2026.07 확인)
• 주택금융공사, 「전세보증보험 상품 안내」, https://www.hf.go.kr (2026.07 확인)
• 서울주거포털, 「전세 보증금 반환보증 안내」, https://housing.seoul.go.kr (2026.07 확인)
• 법무법인 한길로, 「전세보증보험 이행청구 절차」, https://www.oneroadlaw.kr (2026.07 확인)